Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Diese werden oft unterschätzt und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden — die meisten Banken finanzieren sie nicht mit.
Die drei großen Kostenblöcke
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkosten-Posten. Sie variiert je nach Bundesland erheblich:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5% |
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Hessen | 6,0% |
| Berlin | 6,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Baden-Württemberg zahlen Sie 20.000 € Grunderwerbsteuer.
2. Notar- und Grundbuchkosten
Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen etwa 1,5-2,0% des Kaufpreises an. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und kaum verhandelbar.
Aufschlüsselung:
- Notargebühren: ca. 1,0-1,5%
- Grundbucheintragung: ca. 0,5%
3. Maklerprovision
Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel hälftig. Die Gesamtprovision beträgt meist 5,95-7,14% (inkl. MwSt.), Ihr Anteil also 2,975-3,57%.
In manchen Fällen — besonders bei Neubauprojekten oder Direktverkäufen — fällt keine Maklerprovision an.
Gesamtkosten im Überblick
| Kaufpreis | BaWü (5,0%) | Bayern (3,5%) | NRW (6,5%) |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 28.500 € | 24.000 € | 31.500 € |
| 400.000 € | 38.000 € | 32.000 € | 42.000 € |
| 500.000 € | 47.500 € | 40.000 € | 52.500 € |
Inkl. 2% Notar/Grundbuch und 3,57% Makler (Käuferanteil)
Tipps zur Reduzierung der Nebenkosten
Maklerprovision verhandeln
Die Maklerprovision ist verhandelbar. Besonders bei hochpreisigen Immobilien oder in einem Käufermarkt haben Sie Spielraum.
Inventar separat ausweisen
Einbauküche, Möbel oder Gartengeräte, die mitverkauft werden, können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden — das reduziert die Grunderwerbsteuer.
Nebenkosten in die Finanzierung einplanen
Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Planen Sie also bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Baden-Württemberg mindestens 38.000 € zusätzlich ein.
Nutzen Sie unseren kostenlosen Baufinanzierungsrechner, um die Nebenkosten für Ihr Vorhaben exakt zu berechnen.
Fazit
Die Kaufnebenkosten sind ein erheblicher Kostenfaktor, der bei der Finanzierungsplanung nicht unterschätzt werden darf. Nutzen Sie unseren Rechner für eine exakte Kalkulation und lassen Sie sich beraten, wie Sie die Gesamtkosten optimieren können.
