Vollfinanzierung: Immobilie kaufen ohne Eigenkapital
Der Traum vom Eigenheim scheitert bei vielen an der Frage des Eigenkapitals. Die gute Nachricht: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Die schlechte Nachricht: Nicht bei jeder Bank und nicht zu jedem Preis.
Was bedeutet "ohne Eigenkapital"?
Man unterscheidet zwei Varianten:
100%-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) zahlen Sie selbst — typischerweise 8-15% des Kaufpreises.
110%-Finanzierung: Die Bank finanziert Kaufpreis UND Nebenkosten. Das ist die echte Vollfinanzierung — aber auch die seltenste und teuerste Variante.
Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital
1. Überdurchschnittliches Einkommen
Ohne Eigenkapital steigt die monatliche Rate erheblich. Die Bank muss sicher sein, dass Sie diese dauerhaft tragen können. Als Faustregel: Ihr Haushaltsnettoeinkommen sollte mindestens 4.000-5.000 € betragen.
2. Einwandfreie Bonität
Ihre Schufa muss makellos sein. Keine negativen Einträge, keine überzogenen Konten, keine zu vielen Kreditanfragen in kurzer Zeit.
3. Sicheres Arbeitsverhältnis
Unbefristeter Arbeitsvertrag, idealerweise nicht mehr in der Probezeit. Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst haben hier Vorteile.
4. Werthaltige Immobilie
Die Immobilie muss in gutem Zustand und in einer guten Lage sein. Die Bank bewertet das Objekt besonders kritisch, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist.
Was kostet eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Der Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20% Eigenkapital beträgt typischerweise 0,3-0,8 Prozentpunkte. Bei einem Darlehen von 400.000 € und einem Aufschlag von 0,5% sind das rund 2.000 € mehr pro Jahr an Zinsen.
| Eigenkapitalquote | Typischer Zinssatz* | Monatliche Rate (400.000 €) |
|---|---|---|
| 20% (80.000 €) | 3,50% | 1.833 € |
| 10% (40.000 €) | 3,80% | 1.933 € |
| 0% | 4,10% | 2.033 € |
Beispielhafte Zinssätze, 10 Jahre Zinsbindung, 2% Tilgung
Welche Banken bieten Vollfinanzierungen an?
Nicht alle Banken finanzieren ohne Eigenkapital. Die Bereitschaft variiert stark:
- Direktbanken sind oft offener für Vollfinanzierungen
- Sparkassen und Volksbanken sind tendenziell konservativer
- Spezialbanken haben teilweise eigene Programme für Vollfinanzierungen
Das Problem: Als Kunde wissen Sie nicht, welche Bank für Ihren speziellen Fall die beste Option ist. Genau hier hilft ein unabhängiger Vergleich über hunderte Banken.
Alternativen zum klassischen Eigenkapital
Auch wenn Sie kein Bargeld auf dem Konto haben, gibt es Möglichkeiten:
- Bausparverträge als Eigenkapitalersatz
- Lebensversicherungen beleihen oder auflösen
- Familienunterstützung (Darlehen, Bürgschaft, Grundschuld auf Elternhaus)
- KfW-Fördermittel als Eigenkapitalersatz
- Eigenleistungen ("Muskelhypothek") beim Neubau
Fazit
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich — aber Sie brauchen die richtige Bank. Wir vergleichen über 600 Banken und finden die, die zu Ihrem Fall passt. Kostenlos und unverbindlich.
