Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Wenn die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits ausläuft, benötigen Sie eine neue Zinsvereinbarung für die verbleibende Restschuld — die sogenannte Anschlussfinanzierung. Das betrifft in Deutschland jedes Jahr hunderttausende Immobilienbesitzer. Die Entscheidung, die Sie hier treffen, kann über 10.000 bis 30.000 Euro über die gesamte Restlaufzeit ausmachen.
Die meisten Baukredite haben eine Zinsbindung von 5, 10 oder 15 Jahren. Da die Gesamtlaufzeit einer Baufinanzierung aber typischerweise 25 bis 35 Jahre beträgt, benötigen Sie während der Laufzeit ein- bis dreimal eine Anschlussfinanzierung.
Beispiel: Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren benötigen Sie zwei Anschlussfinanzierungen — nach 10 und nach 20 Jahren. Wählen Sie dagegen eine Zinsbindung von 20 Jahren, reicht eine einzige Anschlussfinanzierung.
Die drei Optionen im Überblick
Für Ihre Anschlussfinanzierung stehen Ihnen drei Wege offen. Jeder hat Vor- und Nachteile — und je nach Situation ist eine andere Option die beste.
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Was ist das? | Verlängerung bei der gleichen Bank | Wechsel zu einer günstigeren Bank | Zinssicherung für die Zukunft |
| Aufwand | Minimal (Unterschrift genügt) | Mittel (neue Unterlagen + Grundschuldabtretung) | Mittel (wie Neufinanzierung) |
| Kosten | Keine | Ca. 200–400 EUR (Grundschuldabtretung) | Forward-Aufschlag auf den Zins |
| Zinsvorteil | Selten der günstigste Zins | Oft 0,2–0,5% günstiger | Zinssicherheit bei steigenden Zinsen |
| Vorlaufzeit | Ab 3 Monate vor Ablauf | Ab 6–12 Monate vor Ablauf | Bis zu 60 Monate im Voraus |
| Ideal für | Wer Bequemlichkeit schätzt | Wer sparen will | Wer steigende Zinsen erwartet |
Option 1: Prolongation — einfach, aber selten günstig
Bei der Prolongation verlängern Sie Ihren bestehenden Kreditvertrag bei der gleichen Bank zu neuen Zinskonditionen. Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot zu unterbreiten.
Vorteile der Prolongation
- Kein Papierkram: Die Bank kennt Sie und Ihre Immobilie. Neue Unterlagen sind meist nicht nötig.
- Keine Kosten: Es fallen keine Notar- oder Grundbuchkosten an.
- Schnell erledigt: Oft reicht eine Unterschrift.
Nachteile der Prolongation
- Selten der beste Zins: Banken wissen, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit bleiben, und bieten daher oft nicht die günstigsten Konditionen.
- Keine Verhandlungsbasis: Ohne Vergleichsangebote fehlt Ihnen die Grundlage für Nachverhandlungen.
Praxis-Tipp: Nehmen Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank niemals sofort an. Holen Sie zuerst Vergleichsangebote ein. Allein das Vorlegen eines günstigeren Angebots führt in vielen Fällen dazu, dass Ihre Hausbank nachbessert.
Option 2: Umschuldung — der größte Hebel zum Sparen
Bei einer Umschuldung wechseln Sie mit Ihrer Restschuld zu einer anderen Bank, die bessere Konditionen bietet. Das ist bei Ablauf der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
So funktioniert die Umschuldung
- Sie reichen aktuelle Unterlagen bei der neuen Bank ein (Einkommensnachweise, Objektunterlagen)
- Die neue Bank prüft Ihre Bonität und den Immobilienwert
- Nach Darlehenszusage übernimmt die neue Bank die bestehende Grundschuld per Grundschuldabtretung
- Am Stichtag überweist die neue Bank die Restschuld an Ihre alte Bank
Was kostet eine Umschuldung?
Die einzigen Kosten sind die Grundschuldabtretung — also die Änderung im Grundbuch, bei der die neue Bank an die Stelle der alten tritt.
| Grundschuldbetrag | Kosten Grundschuldabtretung |
|---|---|
| 100.000 EUR | ca. 200 EUR |
| 200.000 EUR | ca. 350 EUR |
| 300.000 EUR | ca. 500 EUR |
| 400.000 EUR | ca. 600 EUR |
Diese Kosten sind ein Bruchteil der möglichen Zinsersparnis.
Detailliertes Rechenbeispiel: Prolongation vs. Umschuldung
Angenommen, Ihre Zinsbindung läuft aus und Sie haben eine Restschuld von 200.000 EUR. Sie möchten eine neue Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung.
| Prolongation (Hausbank) | Umschuldung (beste Bank) | Differenz | |
|---|---|---|---|
| Sollzinssatz | 3,80% | 3,35% | 0,45% |
| Monatliche Rate | 967 EUR | 892 EUR | 75 EUR/Monat |
| Gezahlte Zinsen (10 J.) | 66.000 EUR | 57.200 EUR | 8.800 EUR |
| Restschuld nach 10 J. | 150.600 EUR | 149.200 EUR | 1.400 EUR |
| Gesamtersparnis | ca. 10.200 EUR | ||
| Abzüglich Umschuldungskosten | - 350 EUR | ||
| Nettoersparnis | ca. 9.850 EUR |
Das bedeutet: Durch einen einfachen Bankwechsel sparen Sie in diesem Beispiel fast 10.000 Euro — bei einem Aufwand von wenigen Stunden.
Option 3: Forward-Darlehen — Zinsen heute sichern
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den heutigen Zinssatz für Ihre künftige Anschlussfinanzierung — bis zu 60 Monate (5 Jahre) im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins.
Forward-Aufschläge im Überblick
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag | Beispiel bei 3,40% Basiszins |
|---|---|---|
| 6 Monate | 0,00 – 0,05% | 3,40 – 3,45% |
| 12 Monate | 0,05 – 0,15% | 3,45 – 3,55% |
| 24 Monate | 0,15 – 0,30% | 3,55 – 3,70% |
| 36 Monate | 0,25 – 0,45% | 3,65 – 3,85% |
| 48 Monate | 0,35 – 0,60% | 3,75 – 4,00% |
| 60 Monate | 0,45 – 0,80% | 3,85 – 4,20% |
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
- Wenn Sie steigende Zinsen erwarten
- Wenn Ihre Zinsbindung in 12 bis 36 Monaten ausläuft
- Wenn Sie Planungssicherheit wollen
Wann lohnt es sich eher nicht?
- Wenn die Zinsen voraussichtlich stabil bleiben oder sinken
- Wenn die Vorlaufzeit sehr lang ist (hoher Aufschlag)
- Wenn Sie die Immobilie möglicherweise verkaufen wollen
Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Wenn die Zinsen wider Erwarten sinken, können Sie nicht einfach zurücktreten. Lassen Sie sich daher gut beraten.
Der Beleihungsauslauf — der Schlüssel zu guten Konditionen
Ein Faktor, den viele Immobilienbesitzer übersehen: Der Beleihungsauslauf bestimmt maßgeblich, welchen Zinssatz Sie bekommen. Er beschreibt das Verhältnis Ihrer Restschuld zum aktuellen Wert der Immobilie.
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag | Bewertung |
|---|---|---|
| Unter 60% | Keiner | Beste Konditionen |
| 60–80% | Gering (0,05–0,15%) | Gute Konditionen |
| 80–100% | Mittel (0,15–0,40%) | Akzeptable Konditionen |
| Über 100% | Hoch (0,40%+) | Schwierig, wenige Banken |
Gute Nachricht bei der Anschlussfinanzierung: Da Sie bereits jahrelang getilgt haben, ist Ihr Beleihungsauslauf in der Regel deutlich niedriger als bei der Erstfinanzierung. Gleichzeitig ist der Immobilienwert in vielen Regionen gestiegen. Beides zusammen führt oft zu besseren Konditionen als beim Erstkredit.
Zeitplan: Wann müssen Sie aktiv werden?
Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend. Hier ist Ihr Fahrplan:
| Zeitpunkt vor Zinsbindungsende | Maßnahme |
|---|---|
| 36–60 Monate | Forward-Darlehen prüfen, Zinsmarkt beobachten |
| 12–24 Monate | Aktiv Vergleichsangebote einholen |
| 6–12 Monate | Umschuldung einleiten, Unterlagen zusammenstellen |
| 3 Monate | Prolongationsangebot der Hausbank erhalten und vergleichen |
| 1 Monat | Entscheidung treffen, Vertrag unterschreiben |
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein wichtiger Sonderfall: Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart (z.B. 15 oder 20 Jahre), können Sie 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das eröffnet Ihnen zusätzliche Flexibilität.
Die 7 häufigsten Fehler bei der Anschlussfinanzierung
Fehler 1: Das Prolongationsangebot blind akzeptieren
Der größte und teuerste Fehler. Studien zeigen, dass über 60% der Immobilienbesitzer einfach bei ihrer Bank bleiben — ohne zu vergleichen. Das kostet im Durchschnitt 5.000 bis 15.000 Euro über die nächste Zinsbindung.
Fehler 2: Zu spät anfangen
Wer erst 3 Monate vor Ablauf aktiv wird, hat kaum noch Verhandlungsspielraum. Starten Sie mindestens 12 Monate vorher mit dem Vergleich.
Fehler 3: Nur den Zinssatz vergleichen
Der Zinssatz ist wichtig, aber nicht alles. Achten Sie auch auf:
- Sondertilgungsrechte (mindestens 5% pro Jahr)
- Tilgungswechsel (Flexibilität bei der monatlichen Rate)
- Bereitstellungszinsen (bei Forward-Darlehen)
- Effektiver Jahreszins (enthält alle Kosten)
Fehler 4: Die Tilgung nicht anpassen
Die Anschlussfinanzierung ist der perfekte Zeitpunkt, Ihre Tilgung zu überdenken. Vielleicht verdienen Sie heute mehr als beim Erstkredit und können eine höhere Tilgung leisten — das spart langfristig enorm.
Fehler 5: Sondertilgungen vergessen
Viele Verträge erlauben Sondertilgungen von 5–10% der Darlehenssumme pro Jahr. Nutzen Sie diese Möglichkeit, um die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung zu reduzieren.
Fehler 6: Den Beleihungsauslauf ignorieren
Ihr Beleihungsauslauf hat sich seit der Erstfinanzierung verändert. Lassen Sie den aktuellen Immobilienwert schätzen — ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet bessere Zinsen.
Fehler 7: Ohne Verhandlungsbasis zur Hausbank gehen
Gehen Sie nie ohne Vergleichsangebote in das Gespräch mit Ihrer Hausbank. Nur mit konkreten Alternativangeboten können Sie effektiv verhandeln.
Checkliste: So bereiten Sie Ihre Anschlussfinanzierung vor
- Zinsbindungsende prüfen — Schauen Sie in Ihren Darlehensvertrag: Wann läuft die Zinsbindung aus?
- Restschuld ermitteln — Wie hoch ist die verbleibende Darlehenssumme zum Stichtag?
- Sondertilgungen prüfen — Können Sie vor dem Zinsbindungsende noch Sondertilgungen leisten?
- Beleihungsauslauf berechnen — Wie hoch ist die Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert?
- Unterlagen zusammenstellen — Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Objektunterlagen
- Mindestens 3–5 Vergleichsangebote einholen — Nicht nur online, auch über unabhängige Berater
- Forward-Darlehen prüfen — Lohnt sich eine frühzeitige Zinssicherung?
- Prolongationsangebot als Verhandlungsbasis nutzen — Legen Sie Ihrer Hausbank die Konkurrenzangebote vor
- Tilgung und Sondertilgung optimieren — Passen Sie die Tilgung an Ihre aktuelle Situation an
- Unabhängig beraten lassen — Ein Finanzierungsberater hat Zugang zu über 600 Banken
Rechenbeispiel: Was kostet Sie die falsche Entscheidung?
Dieses Beispiel zeigt, wie groß der Unterschied zwischen den drei Optionen sein kann:
Ausgangssituation: Restschuld 250.000 EUR, neue Zinsbindung 10 Jahre, 2% anfängliche Tilgung
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen (24 Mon.) | |
|---|---|---|---|
| Sollzinssatz | 3,90% | 3,40% | 3,65% |
| Monatliche Rate | 1.229 EUR | 1.125 EUR | 1.177 EUR |
| Gezahlte Zinsen (10 J.) | 84.500 EUR | 72.600 EUR | 78.400 EUR |
| Restschuld nach 10 J. | 189.200 EUR | 187.600 EUR | 188.400 EUR |
| Umschuldungskosten | 0 EUR | 400 EUR | 0 EUR |
| Gesamtkosten | 84.500 EUR | 73.000 EUR | 78.400 EUR |
Ergebnis: Die Umschuldung spart gegenüber der Prolongation 11.500 EUR über 10 Jahre. Selbst das Forward-Darlehen ist noch 6.100 EUR günstiger als die Prolongation.
Zinsentwicklung 2026: Was bedeutet das für Ihre Anschlussfinanzierung?
Die Bauzinsen liegen Anfang 2026 bei etwa 3,4 bis 3,8% für 10 Jahre Zinsbindung (abhängig von Bonität und Beleihungsauslauf). Experten erwarten für das erste Halbjahr 2026 stabile bis leicht steigende Zinsen.
Wer in den Jahren 2015 bis 2022 finanziert hat, muss sich darauf einstellen, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird als der Erstkredit. Damals lagen die Zinsen bei 0,7 bis 2,0% — heute sind sie deutlich höher.
Was das für Sie bedeutet:
- Ihre monatliche Rate wird voraussichtlich steigen
- Ein Vergleich ist wichtiger denn je — jeder Zehntelprozentpunkt zählt
- Sondertilgungen vor dem Zinsbindungsende können die Belastung spürbar senken
Warum ein Vergleich über 600 Banken den Unterschied macht
Jede Bank hat eigene Bewertungskriterien und Zinsmodelle. Manche Banken sind bei Anschlussfinanzierungen besonders günstig, andere bei Neufinanzierungen. Manche akzeptieren niedrigere Beleihungsausläufe, andere sind bei Selbstständigen flexibler.
Ein unabhängiger Finanzierungsberater wie Baufi-Carl kennt diese Unterschiede und kann Ihren Fall gezielt an die Bank mit den besten Konditionen routen. Das spart nicht nur Geld, sondern auch Zeit — denn Sie müssen nicht selbst bei dutzenden Banken anfragen.
Aus der Praxis: Ein Kunde kam mit einem Prolongationsangebot seiner Sparkasse über 3,85%. Nach unserem Vergleich fanden wir eine Bank mit 3,38% — bei gleicher Zinsbindung und besseren Sondertilgungsrechten. Ersparnis über 10 Jahre: über 12.000 EUR.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich bei meiner Hausbank bleiben?
Nein. Bei Ablauf der Zinsbindung können Sie frei zu einer anderen Bank wechseln. Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Was passiert, wenn ich nichts tue?
Ihre Bank wird Ihnen ein Prolongationsangebot machen. Wenn Sie dieses nicht annehmen und auch nicht umschulden, läuft Ihr Darlehen als variables Darlehen weiter — mit einem Zinssatz, der sich alle 3 Monate ändern kann. Das ist in der Regel teurer und riskanter.
Kann meine Bank die Anschlussfinanzierung ablehnen?
Bei einer Prolongation: In der Regel nicht, wenn Sie bisher zuverlässig gezahlt haben. Bei einer Umschuldung: Die neue Bank prüft Ihre Bonität. Eine Ablehnung ist möglich, aber selten — schließlich haben Sie bereits bewiesen, dass Sie den Kredit bedienen können.
Wie lange dauert eine Umschuldung?
Von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung vergehen typischerweise 4 bis 8 Wochen. Planen Sie also genügend Vorlauf ein.
Was kostet die Beratung bei Baufi-Carl?
Unsere Beratung ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Wir finanzieren uns über die Provision der vermittelnden Bank — die Sie ohnehin zahlen würden, egal ob Sie direkt zur Bank gehen oder über uns.
Fazit: So sparen Sie bei der Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist eine der größten finanziellen Entscheidungen, die Sie als Immobilienbesitzer treffen. Der wichtigste Rat: Vergleichen Sie. Akzeptieren Sie niemals blind das Prolongationsangebot Ihrer Bank.
Mit einem unabhängigen Vergleich über 600 Banken können Sie typischerweise 5.000 bis 15.000 Euro sparen — bei einem Aufwand von wenigen Stunden. Lassen Sie sich kostenlos und unverbindlich beraten.
Ihre nächsten Schritte:
- Prüfen Sie, wann Ihre Zinsbindung ausläuft
- Nutzen Sie unseren kostenlosen Zinsrechner für eine erste Einschätzung
- Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung — online per Video-Call oder Telefon
